Jak sprawić, aby Twoja nieruchomość była w pełni legalna w świetle nowego prawa?

1. Co wprowadziło nowe prawo

Nowa ustawa o legalizacji nielegalnych budynków, która weszła w życie 14 sierpnia 2025 r ., znacząco zmieniła proces rejestracji starych i niezarejestrowanych domów w Czarnogórze. Najważniejsze zmiany obejmują:

• Ścisły , 6-miesięczny termin składania wniosków o legalizację (sierpień 2025 r. – luty 2026 r.)

• Legalizacja jest ponownie procedurą specjalną (lex specialis), odrębną od ogólnych przepisów budowlanych

• Wprowadzenie opłaty za odnowę miejską

• Obowiązkowe usuwanie budynków, których nie można zalegalizować

• Możliwość długoterminowych planów płatności (do 30 lat) w przypadku domów będących głównym miejscem zamieszkania

2. Procedura legalizacji krok po kroku

1️⃣ Sprawdź czy dom można zalegalizować

Budynek musi być widoczny na oficjalnej ortofotomapie i nie może znajdować się w strefach objętych zakazem (koryta rzek, obszary chronione, korytarze infrastrukturalne, strefy wojskowe itp.).

2️⃣ Zatrudnij licencjonowanego geodetę

Geodeta sporządza Opis Stanu Istniejącego , który zawiera:

• plan piętra i wymiary

• powierzchnia

• dokładna pozycja na działce

• zdjęcia i dane techniczne

3️⃣ Złóż opracowanie do katastru

W katastrze budynek rejestrowany jest jako „obiekt zgłoszony do legalizacji”.

4️⃣ Złóż wniosek o legalizację do gminy

Gminy obsługują obiekty o powierzchni do 500 m² , natomiast większymi lub wrażliwymi obiektami zajmuje się krajowa Dyrekcja ds. Legalizacji.

Wymagana dokumentacja:

• zweryfikowane opracowanie geodezyjne

• dokumentacja fotograficzna

• dowód własności

• podstawowe dane identyfikacyjne

5️⃣ Inspekcja terenowa

Komisja miejska weryfikuje wymiary obiektu, jego stabilność i zgodność z dokumentami planistycznymi.

6️⃣ Obliczanie opłaty legalizacyjnej

Opłata jest oparta na:

• lokalizacja (strefa)

• cel budynku

• całkowita powierzchnia podłogi

7️⃣ Decyzja i wpis do katastru

Po uiszczeniu opłaty (lub rozpoczęciu spłaty ratalnej) gmina wydaje decyzję legalizacyjną , a dom zostaje oficjalnie zarejestrowany.

3. Ile kosztuje legalizacja?

Ceny znacznie różnią się w zależności od gminy i strefy.

Budynki mieszkalne

• Kilka €/m² na terenach północnych i wiejskich

• Do ok. 100 €/m² na wybrzeżu

• Strefy w centralnej Podgoricy mogą być wyższe

Budynki turystyczne i luksusowe

• 400–800 €/m², czasami nawet więcej w zależności od kategorii

Dodatkowe koszty

• Pomiar geodezyjny: 150–500 €

• Opłaty administracyjne: 10–50 €

• Ocena konstrukcyjna (jeśli konieczna): 100–300 €

4. Jak długo trwa ten proces?

Czas na przesłanie wniosku:

➡️ 6 miesięcy od wejścia w życie ustawy (sierpień 2025 – luty 2026)

Czas przetwarzania według gminy:

Zamiarem prawnym jest zakończenie spraw w ciągu 2 lat , ale w rzeczywistości czas ten może być różny.

5. Co się stanie, jeśli dom NIE zostanie zalegalizowany?

Jeżeli wniosek nie zostanie złożony lub dom nie może zostać zalegalizowany:

Brak rejestracji w katastrze

Znaczenie: brak sprzedaży, brak hipoteki, brak przeniesienia, brak jasności co do dziedziczenia .

Brak pozwoleń na przebudowę i budowę

Budynki niezarejestrowane nie mogą uzyskać żadnych oficjalnych pozwoleń.

Ryzyko rozbiórki

Organy inspekcyjne mają obowiązek nakazać usunięcie budynków, których budowa jest niedopuszczalna.

Kary finansowe

Obowiązują wysokie grzywny, szczególnie za powtarzające się naruszenia.

Wniosek

Legalizacja w 2025 roku to jednorazowa okazja do zabezpieczenia pełnych praw własności i wzrostu wartości rynkowej nieruchomości. Chociaż proces ten może być długotrwały, korzyści są znaczące:

✔ pewność prawna
✔ możliwość sprzedaży, remontu lub dziedziczenia
✔ pełne wpisanie do rejestru gruntów

Jeśli planujesz zalegalizować swój dom, najlepiej zacząć wcześnie:

• zatrudnić geodetę

• przygotować niezbędne dokumenty

• skontaktuj się ze swoją gminą, aby uzyskać informacje o opłatach

Lub zadzwoń do agencji nieruchomości Storia Nova w celu konsultacji... +382 68 040 060