Legalisierung alter Häuser in Montenegro (2025): Ein vollständiger Leitfaden
Wie können Sie Ihre Immobilie gemäß dem neuen Gesetz vollständig legalisieren?
1. Was das neue Gesetz einführte
Das neue Gesetz zur Legalisierung illegaler Gebäude, das am 14. August 2025 in Kraft trat, hat das Verfahren zur Registrierung alter und nicht registrierter Häuser in Montenegro grundlegend verändert. Zu den wichtigsten Änderungen gehören:
Eine strikte 6-monatige Frist für die Einreichung von Legalisierungsanträgen (August 2025 – Februar 2026)
Die Legalisierung ist wiederum ein Sonderverfahren (lex specialis), das von den allgemeinen Bauvorschriften getrennt ist.
Einführung der Gebühr für die städtische Sanierung
Obligatorischer Abriss von Gebäuden, die nicht legalisiert werden können
Möglichkeit langfristiger Zahlungspläne (bis zu 30 Jahre) für Hauptwohnsitze
2. Schrittweises Legalisierungsverfahren
1️⃣ Prüfen Sie, ob das Haus legalisiert werden kann
Das Gebäude muss auf der offiziellen Orthofotokarte verzeichnet sein und darf sich nicht in Sperrzonen (Flussufer, Schutzgebiete, Infrastrukturkorridore, Militärzonen usw.) befinden.
2️⃣ Einen staatlich geprüften Vermesser (Geodeta) beauftragen
Ein Vermesser erstellt das detaillierte Bestandsaufnahmeverfahren , das Folgendes umfasst:
Grundriss und Abmessungen
Oberfläche
genaue Position auf dem Paket
Fotos und technische Daten
3️⃣ Reichen Sie das Elaborat beim Kataster ein.
Im Kataster ist das Gebäude als „zur Legalisierung erfasstes Objekt“ eingetragen.
4️⃣ Reichen Sie den Legalisierungsantrag bei der Gemeinde ein.
Die Gemeinden sind für Gebäude bis zu 500 m² zuständig, während die nationale Legalisierungsdirektion für größere oder sensible Objekte zuständig ist.
Erforderliche Unterlagen:
verifizierte geodätische Ausarbeitung
Fotodokumentation
Eigentumsnachweis
grundlegende Identifikationsdaten
5️⃣ Feldinspektion
Eine städtische Kommission überprüft die Abmessungen, die Stabilität und die Übereinstimmung des Objekts mit den Planungsunterlagen.
6️⃣ Berechnung der Legalisierungsgebühr
Die Gebühr setzt sich wie folgt zusammen:
Standort (Zone)
Zweck des Gebäudes
Gesamtgeschossfläche
7️⃣ Entscheidung und Eintragung in das Kataster
Sobald die Gebühr bezahlt ist (oder ein Ratenzahlungsplan beginnt), stellt die Gemeinde den Legalisierungsbeschluss aus, und das Haus wird offiziell registriert.
3. Wie viel kostet die Legalisierung?
Die Preise variieren je nach Gemeinde und Zone erheblich.
Wohngebäude
Ein paar Euro/m² in nördlichen und ländlichen Gebieten
Bis zu etwa 100 €/m² an der Küste
Die Zonen im zentralen Podgorica könnten höher sein.
Touristen- und Luxusgebäude
400–800 €/m², manchmal sogar mehr, je nach Kategorie
Zusätzliche Kosten
Geodätische Vermessung: 150–500 €
Verwaltungsgebühren: 10–50 €
Strukturelle Begutachtung (falls erforderlich): 100–300 €
4. Wie lange dauert der Prozess?
Zeit, den Antrag einzureichen:
➡️ 6 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes (August 2025 – Februar 2026)
Bearbeitungszeit pro Gemeinde:
| Gemeinde | Geschätzte Bearbeitungszeit | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Podgorica | 6–24 Monate | größter Auftragsbestand |
| Bar | 3–12 Monate | relativ effizient |
| Budva | 6–18 Monate | hängt von der Zone ab |
| Nikšić | 3–9 Monate | moderate Arbeitsbelastung |
| nördliche Gemeinden | 1–6 Monate | in der Regel am schnellsten |
Rechtlich ist vorgesehen, die Fälle innerhalb von 2 Jahren abzuschließen, die tatsächlichen Bearbeitungszeiten variieren jedoch.
5. Was passiert, wenn ein Haus nicht legalisiert wird?
Wenn der Antrag nicht eingereicht wird oder das Haus nicht legalisiert werden kann:
Keine Eintragung im Kataster
Bedeutung: kein Verkauf, keine Hypothek, keine Übertragung, keine Erbschaftsklarheit .
Keine Umbau- oder Baugenehmigungen
Nicht registrierte Gebäude können keine offiziellen Genehmigungen erhalten.
Abrissgefahr
Die zuständigen Inspektionsbehörden sind verpflichtet, die Entfernung nicht legalisierbarer Gebäude anzuordnen.
Finanzielle Strafen
Es drohen empfindliche Geldstrafen, insbesondere bei wiederholten Verstößen.
Abschluss
Die Legalisierung im Jahr 2025 bietet eine einmalige Gelegenheit, sich die vollen Eigentumsrechte und den Marktwert Ihrer Immobilie zu sichern. Auch wenn das Verfahren langwierig sein kann, sind die Vorteile erheblich:
✔ Rechtssicherheit
✔ Möglichkeit zum Verkauf, zur Renovierung oder zur Vererbung
✔ vollständige Eintragung im Grundbuch
Wenn Sie Ihr Haus legalisieren möchten, sollten Sie frühzeitig damit beginnen:
einen Vermesser beauftragen
Bereiten Sie die notwendigen Dokumente vor
Informationen zu den Gebühren erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde.