Kako do legalne nekretnine prema novom zakonu?

Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, koji je stupio na snagu 14. avgusta 2025. godine , značajno mijenja način na koji se stare i neupisane kuće mogu legalizirati u Crnoj Gori. U ovom blog postu donosimo pregled postupka , troškova , rokova , kao i posljedica ako objekat ostane nelegalan.

Cilj zakona je da se konačno uvede u prostorno planiranje, ali i da vlasnici starih kuća dobiju šansu da svoju imovinu uvedu u pravni sistem.

1. Šta je novi zakon donio?

Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (2025) donosi nekoliko ključnih promjena:

• Uveden je rok od 6 mjeseci za podnošenje zahtjeva za legalizaciju (od avgusta 2025. do februara 2026).

• Rušenje je obavezno za objekte koji ne zadovoljavaju uslove – posebno za nove bespravne gradnje.

• Legalizacija je ponovo postala poseban proces (lex specialis), odvojen od opšteg zakona o planiranju prostora.

• Uvedena je naknada za urbanu sanaciju , od koje 80% ostaje opština.

• Predviđene su velike razlike u cijeni legalizacije zavisno od vrste objekata (stambeni, poslovni, turistički).

• Proces se može plaćati i u ratama do 30 godina za osnovno domaćinstvo.

2. Koji je redoslijed koraka u legalizaciji?

Legalizacija u praksi ide ovako:

1️⃣ Provjera da li se objekat može legalizovati

Kuća mora biti vidljiva na ortofoto snimku. Ne smije biti u zabranjenim zonama (korita rijeka, zaštićena područja, infrastruktura itd.).

2️⃣ Angažovanje geodeta

Licencirani geodeta radi elaborat izvedenog stanja , koji uključuje:

• tlocrt i gabarite objekata

• površine

• položaj objekta na parceli

• fotografije i tehničke podatke

3️⃣ Ovjera elaborata u katastru

Katastar upisuje objekat kao “bespravan objekat evidentiran za legalizaciju”.

4️⃣ Podnošenje zahtjeva opštini

Za objekte do 500 m² – nadležna je opština.
Za preko 500 m² – državna Uprava za legalizaciju.

Dokumentacija uključuje:

• geodetski elaborat

• foto-dokumentaciju

• dokaz o vlasništvu

• identifikacijske podatke

5️⃣ Terenski pregled

Opštinska komisija izlazi na teren i provjerava:

• gabarit

• stabilnost objekta

• usklađenost s planom

6️⃣ Obračun i plaćanje naknade

Opština određuje iznos naknade za legalizaciju prema:

• kvadraturi

• zona

• namjenski objekti

7️⃣ Konačno rješenje i upis u katastar

Nakon plaćanja naknade objekat dobija rješenje o legalizaciji , a potom se kao legalan upisuje u katastar.

3. Koliko legalizacija košta 2025?

Troškovi zavise od opštine, zone i tipa objekta.
Orijentacija:

Stambeni objekti

• Nekoliko €/m² u seoskim i sjevernim zonama

• 20–100 €/m² u primorskim opštinama

• Centralne zone Podgorice – značajno više

Turistički i luksuzni objekti

• 400–800 €/m² u osnovi

• Pojedini izvještaji navode 1.500–5.000 €/m² za velike komercijalne komplekse

Dodatni troškovi

• geodetski elaborat: 150–500 €

• taksa: 10–50 €

• eventualni statički izvještaji: 100–300 €

Opštine imaju rok 3 mjeseca da precizno utvrde cijene – zato se razlikuju u zavisnosti od grada.

4. Koliko traje proces?

Rok za podnošenje zahtjeva:

6 mjeseci od stupanja zakona na snagu (avgust 2025. – februar 2026.)

⏱ Obrada zahtjeva:

U praksi:

Zakonski cilj je da se proces završi u roku do 2 godine , ali realno varira od opštine do opštine.

5. Šta se dešava ako kuća NE bude legalizovana?

Ako se objekat ne legalizuje:

Ne može se upisati u katastar

— znači nema prodaje, hipoteke, kredita, osiguranja .

Gubi se pravo na rekonstrukciju

Nelegalan objekat ne može dobiti građevinsku dozvolu.

Rizik od rušenja

Inspekcija je obavezna da izda rješenje o uklanjanju objekta.

Novčane kazne

Kazne za bespravnu gradnju mogu biti od nekoliko stotina do više desetina hiljada eura (za pravna lica i do 40.000 €).

U suštini — nelegalizovana kuća ostaje u “pravnom vakuumu” i nema punu tržišnu vrijednost .

Zaključak

Novi zakon iz 2025. godine donosi stroge rokove , ali i jasne uslove za sve one koji žele da legalizuju svoje kuće u Crnoj Gori. Proces je zahtjevan, ali donosi potpunu pravnu sigurnost, mogućnost prodaje, nasljeđivanja i investiranja u svoju imovinu.

Ako razmišljate o legalizaciji, preporučljivo je početi odmah:
✔ angažovati geodetu
✔ prikupiti dokumentaciju
✔ podnijeti zahtjev u roku
✔ informisati se o naknadama u svojoj opštini